这个月不少城市的业主群里都在聊同一件事：有房东把挂牌价从一百六七十万直接降到150万以内。房子本身没出问题，降价是为了让买家能享受首套房贷贴息。 广东省住房政策研究中心的李宇嘉就注意到，部分业主主动把挂牌价从160万至170万元调到150万元以内，靠降价进入贴息范围。有专家把话说得很直白：现在这样低价卖房的人，以后可能会后悔。 是否出售住房，需要结合城市、地段、持有成本、现金需求和后续市场变化评估。 中指研究院的数据显示，今年10月全国100个城市二手住宅均价是每平方米12376元，比9月跌0.61%，比去年同期跌6.72%；100城里仅1城上涨、98城下跌、1城持平。上涨的那一城是肇庆，持平的是东营。 单看价格，现在出手确实是低价。成交量也在变化。10月全国18个重点城市二手住宅成交11.6万套，同比增长17.5%。 上海涨得更多，上海市房管局的数据是10月二手住房成交2.23万套，同比增加34%，是近六年同期的最高水平。买房的人没有消失，而且在回到市场。 比成交量更值得看的是挂牌库存。上海二手房挂牌总量从2025年10月起一直在下降，到今年10月末约为16.6万套，比去年9月的最高点少了4.2万套。 打仗要看双方兵力，卖房的少了、买房的多了，房东手里的议价筹码正在慢慢回来。这些变化可以从两个多月前讲起。 8月28日，住建部、自然资源部、金融监管总局联合发文，新出让住宅用地优先实行现房销售，到10月末已有17个城市出台了实施细则。新房短期供应因此收缩，一部分原本等新房的刚需家庭转向了二手房。 另一个推动因素是房贷贴息。政策从10月1日开始实施，首套房贷贴息1个百分点，上限100万元，房子面积不超过120平方米、总价不超过150万元，政策暂定执行一年。 10月刚开始实施，11月才是银行审批放款完整运行的第一个月，政策效果这时才会充分落到交易上。门槛公布后，市场很快有了反应。 深圳贝壳研究院统计，10月中上旬深圳150万元以内的二手房成交占比升到21.2%，比新政前高了1.1个百分点。低总价房源成了抢手货，开头那些主动降价的房东，就是冲着这批买家去的。 替这些房东算一笔账。贴息对应的贷款额最多100万元，贴1个百分点，买家一年最多少付1万元左右利息。 房东为了进入门槛，一次就降了一二十万。在需求旺盛的核心城市，这样做很不划算，专家的话说中的正是这一点。 尤其是在京沪这类成交量还在增长的城市，房东降价时，买家正在变多，挂牌量正在变少。这时为了早点成交而大幅让价，就像援军快到了却先撤出阵地。 等市场回暖，再想买回差不多的房子，就得多花钱。第二种可能后悔的情况出在老房子上。 10月23日，住建部联合工信部、财政部、交通运输部、商务部、国资委，六部门印发《关于推进老旧街区厂区改造提升的指导意见》，改造范围从单个小区扩大到整片街区。 今年中央预算内投资的城市更新专项安排了970亿元，前9个月全国完工改造老旧小区1.6万个。更新方式仍需结合实际项目安排判断。 现在的主流做法是能修就修、能改就改，靠拆迁赚一笔的思路已经行不通。加装电梯今年第一次纳入国债支持，安排76亿元，支持加装2.8万台。 核心地段的老房子改造后住得更舒服、也更好卖，在改造前低价卖掉，损失的就是这部分提升空间。第三种情况是价格信号还没看清。 国家统计局9月数据显示，一线城市二手房价格环比上涨0.2%，已经连续7个月上涨；中指研究院10月的数据却显示一线城市二手住宅价格环比下跌0.53%。两家机构统计口径不同，统计局的10月70城数据还没公布，一线城市房价的方向还需要再确认。 不同城市的供需和交易条件存在差异。10月三四线城市二手住宅价格环比下跌0.54%，同比下跌6.53%。 一套100万元的房子按这个速度，一个月就少五千多元，再加上物业费和房贷利息，拖得越久亏得越多。也有人担心卖房后现金会贬值。 国家统计局最新公布，10月全国居民消费价格同比上涨0.7%，1至10月平均上涨0.9%。物价涨得这么慢，现金贬值的速度远低于弱势城市房价下跌的速度，至少在三四线城市，这个担心不太成立。 对弱势城市的房主来说，贴息政策反而提供了一个出手的机会。150万元的总价上限，在多数三四线城市能覆盖大部分普通住宅，相当于财政在帮你吸引买家。 政策只暂定实施一年，这个机会不会一直都在。年底还有一个变数。 中指研究院预计，贴息政策加上房企年底推盘促销，会给新房成交一定支撑，二手房价格则可能继续波动调整。这意味着三四线的二手房东接下来要和打折新房争夺同一批刚需买家，拖得越久，竞争越激烈。 对核心城市的自住房主，正好相反：只要月供还得起，就别急着降价去凑贴息门槛。接下来重点看三件事：统计局10月70城数据、京沪挂牌量是否继续减少、冬季淡季成交能否保持同比增长。 如果三项都表现稳定，房价企稳就有了基础。